한국 부동산 이슈 - 깡통 전세 신축 빌라 동시진행의 함정

한국 부동산이 어쩌다가 이렇게 되었을까? 최근 국내 언론에서 깡통 전세라는 단어가 많이 출몰한다. 과거부터 깡통 전세라는 단어는 가끔 들었지만 요즘처럼 자주 등장하는 경우에서 전세자금 이자 지원금이라는 신종 단어까지 나와서 일반 서민들이 깡통 전세의 함정에 빠져서 고통을 받고 있다는 내용이다.

 

 

서울 빌라가 많은 동네 모습

 

 

서민들의 피를 뽑아 먹고 살아가는 질 나쁜 부동산 투자자의 사례 - 깡통 전세

 

 

전 세계 어디에도 없는 한국 부동산의 특징이 바로 내 집 마련의 전 단계인 '전세'이다. 글로벌 한 부동산의 형태에서는 '주택 매매 = 구입'과 '월세 = 주택 임대' 뿐이다. 한국은 IMF 시절의 힘든 삶에서 부동산 주택 시장에서의 전세 제도가 나름 서민 생활에 큰 버팀목이 되었던 시절이 있다.

 

전세 제도에 대해서는 앞으로 미래를 보면 점차 없어지는 부동산 단어가 되는데 이런 전세 제도가 있는 동안은 최대한 활용해서 전세 계약 기간 중에는 내 집 걱정이 없이 살아가려는 대한민국 국민들은 여전히 수요층이 많다.

 

이런 전세 제도의 최근 불편한 현실을 교묘하게 활용해서 서민들의 피눈물을 빼내는 사례가 있다. 바로 건축주가 건축대금을 치르려고 세입자를 급하게 구하는 척을 하고 최근 전세자금 대출 이자가 비싼 특징을 영업에 활용해서 전세 계약 후 입주 당일 대출 이자 지원금을 1500만 원을 입금해준다는 부동산 중개업자의 설탕 발린 말을 듣고 전세 계약을 하는 사례가 있다고 한다.

 

이런 경우를 '깡통 전세'에 당했다고 표현을 한다. 이런 깡통 전세 계약을 한 빌라에 입주하는 순간 전세입자는 지옥 같은 시간을 보낼 각오를 해야 한다.

 

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서울 강서구 화곡동에 신축 빌라들이 많다. 여기에서 2룸 전세 금액이 3억 8000만 원 수준으로 중개업자는 영업을 하면서 전세대출이 80% 나오고 대출에 대해서 다 살펴준다고 한다. 선순위 채권도 없고 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증금 반환보증도 받을 수 있어서 전세보증금을 떼일 걱정도 없다고 강력하게 유혹을 젊은 부부들에게 했다고 한다.

 

여기에서 부동산 중개업자의 강력한 회심의 일격으로 전세 대출 이자가 비싼데 신축 빌라에 입주를 하면 입주 당일 '이자 지원금'을 1500만 원 입금해준다고 유혹을 한다. 그리고 중개수수료도 안 받는다고 하면서 전세 계약을 독촉한다.

 

 

깡통 전세 동시진행 단어 - 이자 지원금 1500만원의 진실

 

 

 

위 사진은 서울 강서구 등촌동의 대형 4룸 신축 빌라의 분양 정보를 담은 정보이다. 분양가는 37,900 실제 입주금으로 8천만 원이라고 광고하고 있으며 1:1 주차 등의 조건이 기록되어 있다.

 

최근 깡통 전세의 신종 범행의 구조를 이해하려면 "동시 진행"이라는 단어를 알아야 한다. 주택 매매 거래가 쉬운 아파트에 비해서 빌라(신축과 오래된 주택) 같은 다세대 주택을 부동산 거래를 하기 위해서 서울 강서구 일대에서 법망을 피해 가기 위해서 신종 범행 수법이 나왔는데 이런 방법이 너무 효과가 좋아서 전국에 퍼졌다는 후문이 있다.

 

 

깡통 전세

동시 진행

세입자 전세금으로
분양대금(주택 매매비용)
몰래 대신 치르는 단어

 

 

동시진행은 세입자 전세보증금으로 분양대금(주택 매매 비용)을 몰래 대신 치르는 것을 말한다. 신축 빌라 및 오래된 빌라의 집주인은 빌라를 팔고 싶어도 못 팔고 있는 상황에서 부동산 컨설팅하는 사람이 집주인이 원하는 빌라 가격보다 비싸게 팔아준다고 하면서 비싸게 팔아주는 차액만큼 컨설팅 수수료를 가져간다고 제안을 하게 된다.

 

집주인과 부동산 컨설팅하는 사람의 거래를 시작으로 컨설팅 업자는 매매 호가보다 높은 가격으로 전세를 놓는다. 특히 새로 지은 신축 빌라의 경우에는 매매 시세라는 것이 없다. 그래서 전세를 구하는 세입자 입장에서 전세 시세를 알 방법이 없다.

 

이렇게 아무것도 모르는 전세 세입자는 전세금을 지불하고, 계약 완료 후에 신축 빌라에 입주를 하게 되면 집주인은 원하는 집값을 챙겨가고 부동산 컨설팅 업자는 올려 받은 만큼의 수수료를 집주인에게서 챙겨간다. 여기까지는 신종 영업 방법의 수단이 될 수도 있다.

 

이제 깡통 전세가 되는 마지막 단계로 전세 계약이 끝나는 시점인 2년 뒤에 전세금을 돌려줄 새로운 집주인이 필요하게 된다. 이때 컨설팅 업자는 이런 문제를 해결하기 위해 해당 신축 빌라의 집주인 명의를 아무것도 모르는 집주인에게 넘긴다. 이렇게 아무 상황도 모르는 명의만 빌려준 집주인은 돈을 한 푼도 안 들인 무갭 투자에 현혹되어 신축 빌라를 구매하고 2년 뒤에 시세 차익을 가지고 빠지면 된다는 사탕 발린 컨설팅 업자의 말에 당하게 된다. 이때 컨설팅 업자가 부동산 취득세와 300~500만 원 정도의 지원금을 준다고 하면서 유혹을 하니 당할 수밖에 없다.

 

부동산 컨설팅하는 사람의 수수료 내부에는 전세 세입자를 구해준 부동산 중개업자와 명의 대여업체, 전세금액을 올리기 위해 감정가를 올리는 감정평가사에게 분배가 된다.

 

이런 상황에서 전세를 들어가는 세입자 입장의 강력한 한방인 1500만 원의 지원금은 새 집에 들어가는데 은행과 나라에서도 안 해주는 지원금을 1000만원 이상 준다고 하는데 얼마나 좋겠는가?

 

하지만 신축 빌라는 서서히 세입자가 모르게 깡통 전세가 된다. 이미 분양가와 전세 가격이 똑같이 측정이 되었는데 이런 부분마저 서로 작정을 한 감정평가사의 이미 거품이 들어가 버린 높은 금액이라서 2년 뒤 빌라 매매 가격은 분명하게 떨어져서 새로운 세입자를 구하는 건 불가능해진다.

 

최근 들어 HUG 심사가 강화되면서 전세 보증금 반환이 거절되는 사례도 나오고 있다고 한다. 전세 세입자가 당장 손해를 보지 않아도 결국 누군가의 특정 소득을 국가가 보전해 주는 흐름이 되어 부동산 업계에서도 자정 작용을 해야 한다는 쓴소리가 나오고 있다.

 

이미 건널 수 없는 강을 건너 버린 한국 깡통 전세의 이슈는 서울/수도권 지역의 신축 빌라의 90%가 모두 이런 동시 진행의 방법으로 소비자들을 기다리고 있다고 전해진다. 한국 정부가 전세 범행에 대해서 엄정 대응을 예고하면서 빌라 분양 업계는 잠시 꼬리를 내린 듯하다.

 

주무부처인 국토교통부는 이를 방치한 편법 거래가 위험 수위를 넘었다고 판단해서 사상 처음으로 대대적인 현장 단속을 한다고 예고했다. 여러 통계 기법을 활용해서 이런 전세 범행? 의심 거래수가 나왔다.

 

서울 강서구 화곡동 313건, 인천 미추홀구 주안동 108건, 인천 부평구 부평동 95건, 서울 금천구 독산동 70건, 서울 양천구 신월동 65건, 인천 남동구 구월동 56건, 인천 남동구 간석동 54건, 인천 서구 당하동 46건, 경기 안산상록구 본오동 45건 등이다. 이런 의심 건수는 전세 가격이 매매 가격과 같거나 많고 건축주가 다주택자인 경우를 조사한 것으로 자료는 빅밸류가 조사를 했다.

 

 

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글 참고 뉴스 기사 : 한국일보

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022073111120001931

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022073115420002746